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合肥未来十年看滨湖?万字长文深度解析滨湖区的现状与未来(中)

2020-10-22来源:无锡房产网正文:合肥未来十年看滨湖?万字长文深度解析滨湖区的现状与未来(中)

上一篇文章班长给大家详尽讲解了滨湖区的整体现状,今天我们来分别的说一说启动区、金融基地板块、省府板块和环湖CBD现状。首先为什么写这篇文章?现在信息化时代,传送给购房人的信息有真有假,普通人难以鉴别,所以想要把真实的情况写出出来,给购房者一个参考,明明白白的买房最重要。有不同的看法同学欢迎留言,不同意见的碰撞才不会得出真实的结论,更具参考价值。后期其他区陆陆续续也不会写出来。

关于争议班长先谈一下我的看法,因为滨湖区位于合肥最南端,产业尚未成熟期,往滨湖人口流动数量较少,住在滨湖但是工作大部分都在其他区,相对是一个闭环。再再加滨湖发展时间较短、速度快,除了启动区以外其他都是将近三五年才陆续成熟,所以很多人对滨湖不会有很多误会,这也是正常。

班长作品:滨湖新区全板块购房地图

启动区:

阐述:顾名思义,滨湖就是指这里启动,开始建设,是滨湖区人气最旺、最成熟的区域。说道到启动区不得不重点提及这里的两个巨无霸楼盘,滨湖世纪城和蓝鼎假日。滨湖世纪城由琼林苑,春融苑,树荫苑,临滨苑,徽贵苑,徽昌苑,福徽苑 ,振徽苑,徽杰苑共9个区构成!配套建有40万方的世纪金源购物中心,175米双塔五星级世纪金源大饭店, 8栋150米综合写字楼。一共有24000套房子。蓝鼎滨湖假日规模小一些,但是也有翰林园、清华园、枫丹园、金榈园这四个小区,总共有10911套房源。这两个项目占有了启动区大部分地盘,其他就是师范附小本部范围内的滨湖家园、书香门第等小区。滨湖启动区的初始房价非常低,仅有2000多每平,第一批住户充分享受到了滨湖区发展带给的红利,这也造成合肥很多购房者对于新区情有独钟,寄希望出现下一个滨湖。

教育设施:区域范围内有师范附小本部、师范附小二小、师范附小三小、屯溪路小学(滨湖校区),四十六中本部和四十八中滨湖校区,有着双本部的启动区整体教育资源在滨湖区是最差的,合肥一中也在启动区。

商业配套:启动区范围内世纪金源购物中心的人流量在滨湖遥遥领先,在整个合肥也是人气最旺的商业之一,另外还有万国农贸、千城商业广场、众多沿街门面,待开业的爱情海购物公园、中翔、国购中心等,庐州大道东侧也不乏大型商业。

办公会展:区域内有滨湖管委会、合肥要素大市场、中国人保大厦、滨湖CBD、合肥金融港、农业大厦、滨湖国际会展中心等。

医疗:滨湖区唯一的三甲滨湖医院,安徽市口腔医院(滨湖门诊部)、合肥市口腔医院(滨湖门诊部)都在启动区。

道路交通:紫云路、锦绣大道、庐州大道、方兴大道交叉在区域内,地铁目前有地铁1号线塘西河车站、紫庐站和滨湖会展中心站,对于徽州大道以西的小区较近,后期地铁7号线有要素大市场和广西路站通车可以增大覆盖面,但是对于师范附小本部范围内的小区依然偏远,看后期地铁8号线站点如何规划。

公园景观:塘西河公园、体育公园在侧,后期有中央公园。

入住率:作为最早建设的区域,启动区的入住率非常高,在整个合肥都是属于入住率最高的一列。

房价:启动区的发展已经非常成熟,配套完善,但是除了双本部学区房价格较高,46中本部的滨湖假日二手房价格在滨湖属于普通,滨湖世纪城的二手房价格在滨湖的商品房中属于低于。主要原因在于物业管理、房龄在滨湖较久、小区体量大难以统一价格和住户层次不齐,世纪城还有着户型好坏参半的问题。综合来说如果用性价比来形容世纪城和蓝鼎假日比较合适,适合于自住。但是下跌动力缺少,最主要的机会还是在于物业管理和学区的提升,中央公园的竣工也会有一定带动作用。

金融基地板块:

金融基地板块主要由居住区和后台服务基地两部分包含,其中居住区以云谷路为界分成两块来看比较恰当。

云谷路北:很多人会形容滨湖钢铁森林的来源一是启动区,另外就是这一块,因为滨湖前期的建设都以高层居多,所以远远望去仅有是密集的高层。

教育:这个片区的学区是师范附小四小和四十六中南校区,初中在滨湖排名第二。

交通:主要依托徽州大道、云谷路、方兴大道,地铁5号线云川公园车站。

商业、医疗配套:区域内无已开业大型购物中心,东方汇风传多年后启动了内部翻新,如能顺利开业可以填补这个空白。医疗方面班长在上一篇文章中指出云谷路与玉龙路交口开建是公共卫生服务中心,妇幼保健院和口腔医院还未建设,有网友留言说已经快建成了,实际上妇幼保健院和口腔医院确实还没建设,那几栋建筑都是合肥公共卫生服务中心。这两个医院竣工估计要三年后。

公园景观:主要是东侧的金斗公园,以及5号线地铁口的小型街头公园。

入住率:与启动区不相上下,入住率非常高。

房价:最近二三年涨幅在二千左右,目前基本稳定在2W+,这个区域商业写字楼只有高速时代广场和东方汇,以住宅居多,而且大开发商居多,如万科、保利、高速、旭辉等,所以价格上相对要比启动区要高一些。后期动力主要还是在于46中南的走势,以及金融后台基地的企业陆续住进,总体上也是合适自寄居购房者。

金融西南:这个区域基本以开建和新的交付给小区为主,部分道路尚未通行,尚未成熟期。

教育:这个区域的教育资源今年收归48中的原阳光中学(四川路)校区是滨湖排名最低的学校,在合肥也排名靠后,纳入48中以后成绩能否恶化要看后续成绩,另外的46中南宁路中学属于新建学校,后期规划的初中大概率也是46、48教育集团,所以说道这个区域的学区是后期仅次于的变数。

商业设施:目前在建的一些楼盘不会有设施商业,如中海玖悦商务中心、华润昆仑时代街区、云谷汇、公园荟和玖玖广场等。值得一提的是还有一个泰康之家高端养老项目,门槛很高。

交通:主要依托玉龙路、珠江路、方兴大道和徽州大道,但是珠江路京台高速段尚未切断,西南方向的楼盘后期出行不会有所不便。地铁5号线滨湖竹园站和贵阳路站不会深入区域内部。

公园景观:珠江路南后期不会建设北涝圩湿地公园,区域内也有一些小型街头公园。

房价:在2017年的这边的房价还在一万五徘徊,到了今年起步已经到了2W,除了大环境因素以外,绿城、华润、中海等大开发商的转入,高地价压低了高售价。制约房价的主要是学区、珠江路南的研发,但是随着金融后台服务基地的兴起,流通性会比较好。

金融后台服务基地:对于滨湖没有产业的众说纷纭显然是不正确的,后台基地挤满了20多家银行、保险、证券等总部,还有一些大型金融公司进驻云谷金融城。多家银行已经入驻办公,但是现在尚未几乎迁往,也不存在聘用难的问题,想成熟还必须五年以上。区域内也开始建设租赁用房,如贵州路和云谷路交口、西藏路与成都路交口、云谷创意园东南角等。

上一篇文章也有网友留言说这里都是客服岗位,这个是不正确的。以工商银行为例,就包括了电子银行中心、银行卡电话银行中心、国际承销单证中心、银行卡制卡中心和业务处置中心。星展银行的合肥生产基地也是为电子银行业务和信用卡获取后台反对,里面还有大量的综合办公和技术服务部门。所以上面为什么说道金融基地板块的二手房流通性不会比较好,因为这里不会有大量的高收入人群,提供持续不断的购房市场需求,目前隔壁的新盘相当大一部分都是附近的银行职工购买。

省府板块:

省府板块我们可以分省府西、省府中轴和省府东分别来看

省府西:省府西目前沿庐州大道是相对比较成熟了,再往东则以开建和新交付给小区居多。

教育:万科时代之光和利港银河广场归启动区的师范附小三小,其余有合肥实验学校华山路小学和望湖小学洞庭湖小区,目前新建和规划了几个小学。初中分别是合肥实验学校滨湖校区和46中中山路中学。其中46中虽然是新建院校,但是热度很高,大有复职即是一代宗师的感觉,很是带动了一番周边房价,尤其万科蓝山,但是真实成绩且待先前。合肥实验学校滨湖校区在滨湖仅高于原阳光中学(四川路校区),在合肥100多所初中名列中间,现在阳光中学(四川路校区)纳入48中集团,若是成绩大幅提升,实验学校滨湖校区就要接过提升滨湖学区短板的大旗了,区域内的新盘像融创滨湖印、锦绣首玺、铂悦天汇等都是这个学区。另外寿春中学也在这个区域,不过寿春中学是私立中学,不不存在学区概念,不过对周边小区租金有改善作用。

交通:依托紫云路、锦绣大道、包河大道,庐州大道北段目前尚未打通,后期打通后不会让路网更成熟期。地铁1号线的塘西河公园、紫庐、会展中心站点在侧,后期地铁7号线也会经过紫庐和嵩山路车站。

公园景观:主要是北边待建设的合肥中央公园,南边的塘西河公园。

商业配套:已经开业的佳源广场、悦方IDMALL、利港银河快乐广场、百大新的悦城,后期还有海伦国际商业、融创秀场。

入住率:万科蓝山、佳源巴黎都市、康园、瑞园住的人都比较多,再往东依次递减。

房价:商品房这一块在滨湖区是归属于最低一列,二手房以万科蓝山、时代之光为代表,新房以融创滨湖印、葛洲坝为代表。省府板块是滨湖区最热门的板块,省府西这一块能充份的享受到由此带给的热度,目前制约省府西紫云路以北的主要是学区,成绩提升或者划入46或者48不会性刺激房价。至于中山路中学,虽然起点比较低,但是如果成绩达将近预期,对房子因为学区产生的增值不会有一定的影响。

省府中轴:这个板块没太多可以说的,目前只有招商雍华府、禹州绿城蘭园、阳光城檀悦三个楼盘,只有招商雍华府是已交付给的楼盘,在设有安徽省立医院老年医学康复中心。规划江西路中学,安徽路小学,虽然学校未知,但是广泛看好,地铁有5号线、7号线和S1号线,公园有中轴公园、紫云山公园,十五里河生态公园以及滨湖全民健身中心,后期这里必然是合肥房价最高的区域之一。

省府东:在上海路和天津路之间以商品房、商业用地和行政办公为主,目前很火的保利和光尘樾就在上海路沿线,也是省府东唯一在购新盘,招商雍和府、旭辉江山印、龙湖紫云赋这三个是已交付给楼盘。天津路以东则是回迁房居多,再往东就到了滨湖湿地公园和牛角大圩,发展空间受限。地铁有5号线、7号线、S1号线,这个区域最有价值的还是在上海路和天津路之间,义城老街商业地块有可能成为亮点。

总体上来说省府板块区域内以居住和行政办公为主,目前除了省府西,中轴和省府东还是处于开发阶段,现在更多是概念和预期,预期的是必然会带来一些优质资源。可以明确的是省府板块的房价现在和以后都会是合肥最低的一列,当然具体到每个明确的小板块还会有一些差别。

环湖CBD:

这个板块是班长实在最为惜的板块,滨湖区的立意就就是指环城走向环湖,滨湖的商务文化中心和休闲旅游基地是要在环湖CBD实现,但是因为环保停滞了。

CBD:大家耳能详熟的恒大518,宝能七星揽月都在这里,这几年多次传出停工消息但最终都是消息,目前宝能虽然是停工了,但是高度有了容许,恒大518还是没有复工的消息,班长想要说只要能建,矮小一些也没有关系,期待需要竣工。

文化场馆:十大场馆目前仅有渡江战役纪念馆、名人馆和创意馆建成对外开放,其他以此类推。

旅游资源:目前仅有融创主题乐园、水世界和电影乐园,规模较小,需要辐射的范围较小,原本规划和竣工的旅游资源或迁出、或中止、或衰退。

所以这个板块原本是可以成为安徽的一个名片,目前的情况甚为惜,目前区域内的商业主要有首创奥特莱斯、银泰百货、融创茂,后期还会有宝能、塘溪津门等商业,塘溪津门的水巷有可能成为亮点。学区方面嘉陵江路中学在滨湖名列靠前,庐州大道初中也已经在进行招标,未来还有云谷路小学、杭州路小学。地铁有1号线、5号线。公园有塘西河公园、金斗公园和巢湖沿线绿地。

用一句话来形容环湖CBD比较适合:“在将要腾飞的时候,被按在了地上”。环湖CBD后期潜力还是在于能否重启建设,恒大518,宝能七星倾月若能竣工也不会增进房价。充满著房地产不讲,也是希望环湖板块需要按规划的一样逐步实现,可以沦为一张耀眼的名片,能够更有更多的目光、投资和企业,这对于每一个合肥人都有好处。

这一篇简单的讲解了一下启动区、金融基地板块、省府板块和环湖CBD的现状,文章内容受限,没有办法很了解的去讲解,只能浅谈则止。下一篇文章班长不会对滨湖争议相当大的一些点,如房价是否虚高、有无贬值潜力、是否真的宜居等来分析一下,并讲一下班长对于滨湖未来的看法。

合肥未来十年看滨湖?万字长文深度解析滨湖区的现状与未来(下)若无关注

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