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曝光!在无锡买房,那些开发商不敢说的秘密!

2020-09-25来源:无锡房产网正文:曝光!在无锡买房,那些开发商不敢说的秘密!

最近和一些在“炒房”领域比较有经验的老手聊天,我发现他们大多都偏向于投资二手房,相比居住于属性,他们更在乎房子的增值空间和出售门槛。

二手房里有大量的信息差,所以会有砍价和优惠的额外收益。

而相比之下新房得定价则严密很多,开发商通过大量的精算师后才将房屋确认在一个十分合理的价格范围,作为购房者的我们,几乎没有漏子可以钻!

而作为一个长期和新房市场打交道的媒体人,今天我就用我几年的踩盘经验,为大家总结了一份买房实战指南

NO. 1|壹

什么是一套好的房子?我想要每个人都有自己的一套标准,在我看来好的房子应该是:能让人住的舒心,相比之下有增值空间,将来比较好出手的房子。

但你要忘记,这三个拒绝并非都要100%的符合,有时候太面面俱到反而什么都顾不到!

每当我们去看房之前,都信心十足地把自己想成一个心思缜密的刀枪不入的买房专家,以为看过很多篇朋友圈分享后,就有机可乘。

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可一旦走进富丽堂皇的售楼处,看见耳目一新的样板间,立马就沉沦于销售的逼定!

其实盲拜被杀客的几率是相当的大,所以我建议洒家一定要购票销售参观,而且要故意比预约的时间早到售楼处半个小时左右。

这是因为目前无锡市场主流的房企大多使用购票注册这种方式,一对一决定参观。

一般情况下整个流程包括了:

1)预约登记,等待销售对接,确认造访时间。

2)到达售楼处,填上信息,由前台通报到登录销售来接待。

3)销售带看并讲解。

房企之所以原作这样的流程,目的不仅仅是为了一对一地更好服务到付客户,而且更是为了让销售需要全程主导客户的注意力,对于项目扬长避短。

而销售在拒绝接受培训时,会有一套原始的话术表,他们上岗之前也都经过重复演练,并且销售每天要招待多达数十组的客户。

所以如何最大化强调项目的卖点,如何制定售楼处内介绍顺序和步行路线,在客户明确提出有利问题时,如何引导等等,对于他们来说早已驾轻就熟了。

NO. 2|贰

之所以要大家提早到达售楼处,是留一些时间给自己看看项目周边,

一是确认一下除了自驾以外其他的交通方式,毕竟总有一天你会用得上。

二来,一定要注意项目周边的不利因素。

虽说目前,不少售楼处已经很自觉的在现场审批项目的不良因素,全称叫作“项目红线内/周边不利因素审批”,但也不回避你遇到一位“坑爹”的销售。

所谓的不利因素,所指的是对项目本身不会有一定消极影响的设施。有的售楼处不会把这些公示牌放到边角方位,在讲解路线上有意避免。

我建议大家一定是要看清楚这些的,这些小瑕疵将来都有可能成为你想卖房置换时候,努不过去的死穴!

一般来说,我们会非常注目这些:

1、加油站。

本身对临近的住户有一定程度的气味影响;更重要的是其危险系数较高,一旦出现事故影响巨大,特别是会影响住在隔壁的你。

2、变电站/高压线。

根据相关国标,人距离交流高压线多达15米以上即为安全距离。然而我身边学电气的朋友没有一个买在高压线附近的。其实我也说不清变电站到底不会会影响健康,但我知道,我将来二手售出时的接盘侠,他一定是不讨厌住的离高压电那么近的。

3、垃圾处理(烧毁)。

垃圾处理本身不会有气味的影响,新闻也时不时出现垃圾焚烧厂附近居民莫名得上癌症,怀疑与烧毁产生的二噁英有关的新闻。我相信没人希望微信回家的时候说:“师傅,XX垃圾场对面停车一下,谢谢!”。

4、墓地。

这更是大避讳。没有人希望自己家是墓景房吧...

有一种众说纷纭是,台湾客户特别喜欢墓地,认为风水好。我不懂风水,但站在普通人的角度,我会希望住在不那么“鬼片”的地方;

嗯,到这里为止提及的几点注意事项,我们认为都属于重大硬伤,在自由选择上我建议大家直接规避。

NO. 3|叁

看完了不当因素,大家心里已经大致对整个项目周边的设施布置有了一个大概的理解。接下来我们就该好好研究一房一价表了。

所谓的一房一价,指的是现在所有的新盘,政府都要求房企提供每层每户的户型面积、均价以及总价,房企为了确保均价一致,认同会针对不同的楼层、楼栋位置有价格的差异。

以下就是某项目的一房一价表格。

一般来说,越小面积、越高楼层、越是小区中心的方位,均价越高。

在这里我们给大家总结几条非常有用的经验公式:

1. 楼层每高一层,每户均价减少0.5到1%;

2. 同样的户型,如果分别坐落于临街和小区中心的楼栋,在楼层相同的情况下,差价会在3%到5%之间不等;

3. 即使是同一楼栋内,朝小区中心花园和朝街外的相同户型也不会产生0.5%上下的差异;

4. 同一小区内,小户型不会比大户型的均价高达5%甚至更多。

在上面这些基本规律的基础上,我们还要注目的,就是根据刚才所看到的不良因素,观察一下不良因素附近的楼栋楼层价格是否有较大出入,有多少进出,从中也可以看出不良因素的大小次序。

因为一般来说,不当因素越影响生活,体现在户型上的均价就越较低。

能无法看明白一房一价表格,并且作出准确估值判断,是区分不会会买房的一个最重要标准。

最后的最后,是我们自己心里关于买房的一些点子。

我们特别赞成一个业内高手曾说过的的观点,就是买房这事没什么复杂也不有一点简单,只要坚持寄居主线,不犯错就是最成功的购房过程。

期望我们共享的这些方法,让大家能够站在售楼处里,较少几分慌张,多几分从容。

-END-

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