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「地产行业洗牌 中小房企日子越来越难过」- 宜兴房产超市

2020-10-27来源:无锡房产网正文:「地产行业洗牌 中小房企日子越来越难过」- 宜兴房产超市

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——地产行业洗牌 中小房企日子越来越伤心

[简介]地产行业配对 中小房企日子越来越伤心

  无论主动还是被动,中小地产商都面临着出局的命运。

  因为,融资环境监管激化,市场销售不断降温,让所有地产商都面临巨大的存活压力。一叶落知秋,最 先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。

  “我和几个朋友两年前**了几千万出售了一个私募基金,当时考虑到担保方是一家闽系地产商,因此比较放心。不过上周到了兑付期,对方却迟迟不不愿兑付。虽然公司管理层一直承诺不会负责管理,但是我们一直很担心出什么变故。”**者李凯(化名)告诉记者。

  现金流不断吃紧,让许多地产商都感受到阵阵寒意,继而不断有地产商经常出现破产。

  人民法院公告网数据表明,截至目前,今年有多达400家地产商被法院裁定实施破产整肃。不仅有大量小微房地产公司,更有曾经一度享有一定规模的ST银亿(000981.SZ,下称“银亿”)、三盛宏业等公司。

  “土地储备过于集中、财务杠杆较高、多元化等问题,沦为很多中小地产商最终面对破产的原因。”一位上市房企总裁向记者分析。

  百强地产商也爆雷

  几天前,三盛宏业集团的董事长陈建铭现场洒泪图片在朋友圈疯传,原因来自三盛宏业集团难以向员工兑现公司财经。

  这家正式成立于1993年的地产商,连续15年位于中国地产百强。2018年,三盛宏业被中指院评为百强房企第54位。克而瑞数据显示,2019年上半年,三盛宏业以94.5亿元的销售额位列策画金额榜第98位。

  **财经记者多方采访了解,三盛宏业资金紧张情况,在几个月前就有端倪。“几个月前,就有合作方实在这家公司出现问题,一直不不愿给供应商付款。”一家股份制银行人士告诉记者。

  “几个月我们和三盛宏业讲过股权收购,当时他们本可以通过出售项目股权来交换条件现金流,但是老板觉得价格太低,最终没进行交易。”一家TOP20地产公司高管告诉他记者。

  似乎,三盛宏业还是对于市场辨别过度乐观。过去几个月,整个房地产销售情况降温,加之融资成本进一步提高,继而让这家公司逐渐面临资金危机。

  不只是三盛宏业,近日颐和地产同样出现债务违约。

  近日,牵头评级表示,注目到颐和地产没能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金,已包含实质债权人。

  “一般而言,债券债权人会经常出现许多连锁问题,一旦地产商无法按时兑付,很多金融机构都会选择抽贷,继而严重影响地产商的现金流。”一位上市房企资金负责人告诉记者。

  颐和地产当作老牌粤系房企,曾先后转入沈阳、西安、张家口、鞍山、银川等多个城市,构成了“扎根广州、电磁辐射全国”的布局,也是当年的豪宅代表之一。不过,终究还是面对债权人风险。

  今年地产圈**的爆雷则是银亿。今年6月,因为资金经常出现问题,银亿出现债务违约,已于6月14日向宁波法院申请破产重整。这家公司在2016年销售收入曾超过652亿元,总资产近800亿元。

  “银亿在宁波非常有实力,我们很多人都是银亿的业主,也是因为这个原因我才加入这家企业。”银亿一位员工曾告诉**财经记者。

  几年时间,银亿就从400亿市值到目前50亿市值。而已经注销的中弘股份因为当年过度押注旅游地产,不得不面对退场局面。

  “2014年旅游地产项目有7965个,这里面非常繁荣,这些膨胀的项目更需要精细化的运作,而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”2015年,时任中弘股份副总裁金洁曾向**财经记者回应。

  “几年前我们能轻松从银行取得几个亿贷款,但现在公司贷款余额只只剩几千万。银行这几年将贷款交还后便不再放出来,即使质押公司资产也无法取得银行的资金。”一家西部小地产商坦言。地产项目过较少,这些中小地产商基本没办法进入银行融资的名单,存活危机一触即发。

  低财务杠杆与多元化沦为主因

  目前显然,中小房企的倒闭爆雷,较高的财务杠杆是致命因素。

  “2016年的地产扩张期,让很多地产商都开始特杠杆融资,但是融资之后的**就很最重要,如果可以快速周转,那么风险并不大,如果**领域无法快速所求,那么资金将进一步紧绷。”上述总裁告诉记者。

  天风证券研究认为,净负债率偏高是这类地产的特征之一。2016年,银亿股份、中弘有限公司2家房企的净负债率均在120%~130%之间。2017年银亿股份由于并表格ARC集团和邦奇造成净负债率快速上升,但预计其地产业务的净负债率实际并未减少,而收购过程又进一步加剧了公司整体的流动性紧绷程度。2017年中弘有限公司净负债率快速提升,主要是流动性压力下公司有息负债减少而货币资金大幅减小所致。从估计口径的净负债率来看,三盛宏业近几年一直较高。

  较高的财务杠杆背后,这些中小房企都有大量的短期负债,因而带来很大的兑付危机。

  “很多公司实际负债还会更高,比如有些项目可以做表外,并通过供应商把有息负债变成应付款项。此外,大量地产公司因为之前的行情较好,都对员工进行了内部募资,实际财务杠杆高很多。”一位地产财务人士告诉记者。

  “很多地产商因为**了一些其他业务,也不会给其他业务做连带担保,而这些或有负债实际上也会带给一定危机。”李凯说。

  比如三盛宏业,就是因为过度融资造成无法债还,最终引发爆雷。此外,多元化同样是造成中小房企爆雷的因素。

  “早年很多地产商都不看好中国房地产发展,因而开始不断多元化,不过从目前看,多元化盈利模式暂时还不明朗,对于很多大型房企而言可以提前战略布局,而对于规模不大的企业而言,多元化之后本身对业务不熟悉,因而造成最终爆雷。”一位TOP30副总裁告诉记者。

  2016年,银亿先后并购了美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇等制造业企业,兼并重组金额约123.25亿元,领跑浙江百强民企。

  2018年,累及于汽车市场下滑,银亿的企业零部件制造做生意并未带给预期的高收益。数据表明,2018年银亿构建营收89.70亿元,同比下降29.39%;实现归母净利润-5.73亿元,同比暴跌135.81%。

  天风证券认为,尽管多元化发展在一定程度上能起到风险集中的起到,但是企业在进入一个新的行业之前未必能对该领域展开详细的调查,从银亿股份多元化扩张中也并未能显现出新的转入的行业能对公司原有业务产生协同效应。

  此外,目前爆雷房企整体规模仍然较小。一方面,规模小意味著项目数量较少,极容易受到行业政策、区域政策的影响,对其现金流冲击较小;同时,规模小意味着在融资方面就不具备优势,融资成本高且资金规模受限。如果这家地产商,在没其他资源的情况下,很难同大型房企竞争优质土地资源,进一步拖垮资产质量和产品竞争力。

  比如中弘股份,在爆雷之前就同时遭遇了北京和海南的政策调控,而这家公司把大量货值押注到单一区域,因而面临市场上行难以协调。

  “公司进行全国化布局之后,我们的营销压力也不会精彩一些,城市会轮动,我们可以全国铺设货值。”一位TOP20营销总告诉他记者。

  大鱼吃小鱼

  中小地产商存活危机背后,实际上是房地产转入稳定期后的必然结果。

  克而瑞公布的2019年上半年销售数据看,TOP 100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

  其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续维持务实高质量发展。TOP4-10、TOP 11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提高,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交价回升,销售难度加大,TOP31-50强之后的房企竞争优势开始上升,权益金额集中度为8%,下降0.2个百分点。

  “规模不是万 能,没有规模万万不能。”旭辉控股集团(00884.HK)总裁林 峰对外表示。

  对于中小房企而言,缺少规模优势之后,在资金、土地、销售等领域都将受到很大的制约。

  “大部分地产商本质上必须银行低成本资金,这就需要一定的规模准入,否则进入没法我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉他记者。

  目前看来,大部分银行的白名单客户在TOP30左右,而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

  没资金,那么土地拓展就很困难,如果没土地扩展,又很难拿到更加低廉的资金,继而进一步没有市场份额。而一旦市场份额缩减,没广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控,将面临极大的压力。

  比如绿地控股(600606.SH),就因为较小的规模和产业优势,在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米,刷新头部房企的拿地价格新低。

  “比如最近在天津,因为市场较好,某TOP5地产商就开始降价促销,这让我们在天津的项目就非常被动,销售困难。如果仅仅重仓天津这样的城市,就极易受到市场环境影响。”一家TOP 15地产高层告诉他记者。

  弘阳集团总裁蒋达强指出,行业挤满度越来越低,烧结越来越强,但这不意味著一成不变,总有打散的。房地产行业冲规模的窗口期,已经到了**一两年,未来就关门了。

  即便是SOHO中国(00410.HK)这样曾经的明星公司,也因为没赶上规模冲刺的周期,继而在最近不断出售项目。

  **财经记者注意到,今年以来,还包括华侨城(000069.SZ)、阳光100中国(02608.HK)、上置集团(01207.HK)、粤泰股份(600393.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等地产商均自由选择出售项目股权,进而实现回血。

  时代洪流,很多地产商在准确的时间搭上了时代快车,继而做到大做强劲。只是并非每个轻舟都找准了方向,中国中小地产商的经营和试验不容许错判,从来没轻舟,只有万重山。

  面临万重山脉,今年的400家中小地产商仅仅只是过去几年消失的一个缩影,未来山高浪大,行业真正的配对,不过刚刚开始。