830新政后,在无锡买房,真的要谨慎!

2020-11-18来源:无锡房产网正文:830新政后,在无锡买房,真的要谨慎!

文/吴婷婷

无锡830房地产新政像是一面照妖镜,照出了无锡地产百态。

8月30日,新政落地,焦点落在除棚户区外,无锡市区剩2但不满5的房子要交一笔增值税。

以一套成交价金额在300万的房子来说,增值税高达16万!到底谁来付这突如其来、近不出预算内的税费,二手房买卖双方开始撕扯。

我听见的一个最极端的案例:

一位买家刚把自己的房子买了,买了经开的房子,满2不满5,合约已投,但还没有网签,网签前已经给了房东100万首付去还贷款,新政后,增值税高达20万,买家刚刚竭尽所能给了100万,现在觉得拿不出20万了,缓的满嘴自燃,连续嗜睡,但房东态度强硬就是不付,买家思维再三决定诉讼续约。

不料,9月4日,新政补丁到位。

解释显示:2020年8月30日(不含8月30日)之前已再次发生实际交易行为,比如已签定股份协议并缴纳购房定金、部分或全部购房款(不不含现金支付),但未及时在合约备案系统中网签备案,视作已在2020年8月30日前网签备案,其出租汽车、贷款、税收政策不受《通知》影响,仍按之前政策继续执行。

也就是说,符合条件的情况,增值税可以不用递了!

这本该是皆大欢喜的事情,可另一个极端案例又出现了:

一位房东因为生气买家不肯分担增值税,在微信里各种责骂,言语好听至极,买家也都忍者了,补丁经常出现后,买家快乐的想要去找房东继续履行合同时,她竟然用背叛的语气说不卖了,言语还很恶毒。

买卖双方竟能调停到如此地步,是真的可怕!

经过这一次,我想对接下来要买房的朋友说一句:买房不易,请步步慎重。

几百万的交易,比你想的要严肃;几百万的关系,比你想要的要薄弱

其实补丁出来前的下午,我刚刚咨询过法舟律师事务所的张虎律师,类似增值税这种在合约议定前并不不存在、但在合同议定后经常出现的费用,到底应当由谁来付?怎么缴?不付会怎样?

关于谁来付,张虎律师说首先要看合约是怎么约定的。

我了解到,一般情况下,合约里增值税的方位都是遗缺或者被斜杠线划掉的,但条文后面可能会特一句:如因政策变动而出现税费变动,由国家规定的付税方承担。

典型如下面这份合约:

那么,按照《中华人民共和国增值税暂行条例(2017修改)》第一条:在中华人民共和国境内销售货物或者加工、维修修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应该依照本条例交纳增值税。

我们把上述条款稀释萃取一下就是:销售不动产的单位或个人为增值税的纳税人。

所以,国家规定的增值税纳税方就是房东、卖家。

如果合约里没誓约所有税费都由买家缴,那么当脑溢血情况,比如这一次突然多了增值税一事而言,就是应该国家规定的卖家付的。

现实交易里,我们看到的很多卖家干什么不肯付,死活指出自己应当是净到手房款的那一方,甚至压根不给对方协商的机会,觉得对方买了自己的房子,就应该付所有的费用,这样的态度,伤了很多买家的心。

几个去找我私聊问解决办法的朋友聊到最后都很难过,“看了很久的房子,终于买到喜欢的了,签合同的时候也很快乐,实在房东也都蛮好的,怎么一出问题就这样了呢?人心太可怕了,忘了,不买了。”

我也回答了张虎律师,如果该谁付的但是对方就是不付该怎么办?就那么僵着?还是控告?

张虎律师告诉我,如果合约中誓约的承担增值税义务的一方就是不肯付,合同其实也是可以继续履行的,“说到底,税是付给税务部门的,又不是给卖家或者买家的,等到了付税的阶段,如果合同明确的应分担增值税义务的人不付,可以再控告,由法院来裁决该付税的那一方付税。

不过,真的到了要走诉讼程序才能解决的话,对双方而言,伤害其实更大,时间成本、诉讼成本,以及最后总归要付的十几二十万税费,都是板上钉钉的损失。

本就让闹一场可以正当理由,最终却是南柯一梦,那么为什么一开始不好好协商呢?

希望接下来要买房或者卖房的你,可以更加保守理性的看来你们即将积极开展的交易关系。

遇上合同里不明确的条款时,尽可能具体,尤其是牵涉到到钱和房的,不理解的权利义务也要尽可能了解,基本的自我保护要作好。

对付两面派的中介,公事公办或是最差的自我维护

我了解到的是,新政补丁出来前,已经有一部分交易在协商续约了。

真心想解约的话其实不难,定金归还也就完了事儿了,但中介费怎么办?合同里并没约定什么情况下可以退中介费啊?!于是,另一波纠纷又出来了:交易告终,中介凭什么还要缴中介费?

一石激起千层浪。日常对中介不满的朋友也开始趁势吐槽:日常就实在中介没啥用,只知道回答我花钱,签了合同就不管我了,什么都要我自己去看著,想想付他们几万块就觉不值!

我就这个问题咨询了一下张虎律师:中介费到底覆盖面积了哪些服务,什么时候给才合适?

张虎律师表示,如果买卖双方因为增值税无法分担的问题续约,中介是没道理按照正常比例缴纳服务费的,即使有人已经缴了,也是可以要求归还的。

关于中介费什么时候付也是现实中的争论焦点。不少中介在双方签完约之后就缓着要收中介费,美其名曰中介是“居间”,居间起到完成了,就应当借钱,殊不知,“居间哪是签了一纸合约那么简单,他包括了看房、签下、交接等全套买房流程,比如这次,因为增值税的问题,合约半途就中止了,等于接下来都没法再服务了,那么中介费也不应当按正常的情况收取。

“当然,这次的这种解约很大程度上是因为政策变动导致,存在特殊性,虽然中介没有权利要求缴纳全部中介费,但考虑中介为买卖双方签下等提供了相应服务,也可以视情况支付中介一些劳务报酬。”

听完了张虎律师的解答,我沉思了,其实我一直在想一个问题:无锡上万名中介,到底是靠什么经商?

我一直听到买房人说XX中介不好,XX中介缴了钱就不管事儿,XX中介引荐的房子都是坑,说白了,这些中介做到的基本上都是一笔头做生意,甚至可能这一笔还没有做完,就已经和买家或者卖家闹得掰。

但像这次新政导致的交易解除,如果有中介特立独行,站出来,主动还给交易方中介费,不会不会是树立自己品牌的好机会?

生活在一个城市,要对这里有可能再次发生的事情有预见力

这次新政还教会大家一件事:有多大能力就干多大事,能赚到多少钱就买多贵的房。

前两部分我们都在说道钱,对于生活没计划的人来说,突如其来的增值税、中介费,还有20%的首付,就是一座大山。

补丁出来前,有人来回答我:谁也不告诉会忽然调控,这个是不是属于不可抗力?我能不能以不可抗力要求解除合同?

张虎律师告诉他我:无法预见、避免并不能解决的客观情况才叫不可抗力,比如地震、火山爆发、洪水等自然灾害,又如战争、罢工等社会事件,又或者如今年突如其来的新冠病毒疫情等。

一个人的赚钱能力,付得起的房价水平;一个城市的房价强弱、涨跌、甚至政府实施政策调控都是可以意识到的,无法以不可抗力为由去申辩。

做地产多年,我看到太多的人有能力卖首付100万的房子的时候,他们绝对会买首付只要60万的。所以,当忽然说道要多交20%首付的时候,很多人是瓦解的。虽然后来有补丁,但新政和补丁之间的那几天,那些大比例欠下自己的人应该很难过。

再看城市层面,无锡,新房、二手房的成交价连续上涨了数月,土拍热闹的屡屡出新纪录,其他有类似情形的城市,早就已经出有政策调控,无锡出新政也是早晚的事~

更何况,在新政正式实施前,传言已经满天飞了,这个时候,明知有风险,还去签约、加注,甚至违规买年满两年的房子企图避免新政,其中的风险更是可以预见的,怎么能叫不可抗力呢?

回顾过去几年,也能看出无锡是一个在房地产问题上杀伐决断的城市。当初限购,就是要遏止外地炒房客的集中于炒房;“520”限售,是针对炒房客买房一两个月随便并转个手就赚二三十万。

这一次也不值得注意:别的区不说,经开雅居乐苏宁几个月跳涨几十万,就是最反感的新政信号!

新政补丁出来后,很多读者来问我,调控下,接下来无锡的房价不会怎么走,今天听闻某大又开始7折卖房了,是不是说道开发商撑不住了?

这次,我想要讲出你们的观点~

比如,你觉得,谁会是无锡第一个降价的开发商?再比如,哪里的二手房东会第一个撑不下去呢?如果是你,你不会如何确保自己在新房或二手房交易里少受伤害?

青睐在文末facebook告诉他我你的观点和经验~