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房价1万8!无锡这个小区紧靠名校,业主却吐槽:一言难尽……

2020-12-29来源:无锡房产网正文:房价1万8!无锡这个小区紧靠名校,业主却吐槽:一言难尽……

  2020年接近尾声,命上灵魂三审问:你上车了吗?你还有房票吗?你是非纯刚须要吗?

  (ps:嘴上喊着我是刚需我要上车!心里就让,我有房票我要买房,我预算受限,但是又要尽可能住着舒服,又最好能多涨一点)。

  今天,我们实探小分队派出,去探探2020年无锡当红辣子鸡——梁溪区山北板块,最后再实地打听一个大体量的二手房小区——蓉湖山水

  地铁名校利好不断,区域新房天花板即将斩3万/㎡,二手房均价仅1.25万/㎡

  区域内商业丰富,美食挤满,可谓节食路上的“拦路虎”

  跟连元街惠山分校仅一路之于隔年,但小区物业却一言难尽

  切记!买二手房请求务必要考虑到这些


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  地铁名校受到影响不断,区域新房天花板即将斩3万/㎡,二手房均价仅1.25万/㎡

  相信关注这片区域的朋友一定都告诉今年政府送的两份大礼:地铁3号线开通和连元街小学惠山分校的落地。

  首先,区域的价值潜力,往往是轨道交通托起来的。这里享有完善的三维立体交通,自驾、公交、地铁三重便利。

  从北塘大街抵达,驾车约10-30分钟可以通达无锡的绝大部分区域。除了已有的交通枢纽,双地铁更是杀手锏。

  最近,地铁3号线于月通车,让区域居民集体欢呼雀跃,终于等到地铁火光而来的这一刻。

  更何况区域内还有地铁4号线(在建),未来双轨上下班,便利程度,可以再会。

  其次,连元街小学惠山分校的落地,瞬间撩拨了全无锡人的心,毕竟这是连元街的首个分校,分量十足。

  有业内人士直言:10年前的机遇是锡师附小新城校区,10年后便是连元街惠山分校,下一个经进指日可待。


  不得不说,交通加教育简直就是楼市灭亡霸级神器,直接把区域楼市热度推上高潮。

  非常简单总结下今年区域内的土拍大战:

  3.31阳光城太湖淀粉厂地块,楼面价12548元/㎡;6.23长城造船厂C地块,楼面地价16626元/㎡;7.29长城黄巷热电厂地块,楼面价17426元/㎡。

  可以发现,板块价值快速提高,短短4个月的时间,地价直接下跌了5000元/㎡左右!

  面粉价要求面包价,面粉价在不知不觉中推高了购房门槛地价上涨,比如:

  西水晶舍内高层精装从去年的18500元/㎡,到现在清盘价21000-22000元/㎡;几个月前开盘的阳光城高层均价约25000元/㎡;而尚未散户的爱情地产放风价35000元/㎡左右。

  而新房市场的火热,这也代表着区域内二手房价格会回来水涨船高。

  经过初步理解,2020年山北板块二手房上海证券交易所均价从11149元/㎡涨到12533元/㎡,下跌约1384元/㎡,涨幅12.41%。


  2020年山北板块二手房均上海证券交易所走势(数据来源:安居客)

  那么问题来了,对于区域内二手房而言,现在价值几何?受到影响是否已经几乎还清?

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  区域内商业非常丰富,美食挤满,堪称节食路上的“拦路虎”

  做居多城辐射区域,盛岸板块的配套也是很成熟期了,除了基础的学校、医院外,沿街的小店绝对是老城区的特色福利。

  不得不说道,居住于在老城区绝对是你减肥路上的拦路虎!

  在这里,不仅生活极为便捷,楼下一公里就能让生活过得有滋有味,生活成本也会比新城区低廉。

  更为重要的是,小吃店多。而且经过白热化的竞争,保存下来的小吃店都不会劣。


  实景图 12月14日

  随后,我又去几个二手房小区非常简单逛了一下。

  总体来说,路过的几个二手房小区外墙都有点惨淡,毕竟都交付使用了十几二十年。

  但小区里保持的都还比较整洁,比如二泉花园、惠麓苑等。


  二泉花园 有一栋楼已安装了电梯(实景图 12月14日)

  值得一提的是,一般杨家小区的得房率普遍比较高,100㎡左右的房子甚至堪比130㎡的居住感觉。

  这么优秀的得房率,自然也是有代价的:没有电梯。

  所以考虑买十几二十年前的二手房的朋友还是要预先考虑好电梯是否是刚须要,遇到合适的房子是否能够妥协,无法把期望竭尽在先前安装电梯。

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  跟连元街惠山分校仅一路之隔,但小区物业却一言难尽

  接下来就回到今天想重点探的小区——蓉湖山水

  蓉湖山水是个总户数有2245户,总建面积约32万方的大体量楼盘,物业公司为无锡馨淳物业管理有限公司,物业费为1.5元/㎡/月。

  因为我是开车去的,一开始还担心临时车进不去,但似乎我多虑了,小区必要表明:临时车辆,道闸杆随之抱住,我就这么顺利的开进去了。

  看来,小区的安保并不是会很严格。

  走出小区发现,景观设计还是很不俗的,但显然没有得到很好的确保。


  (实景图 12月14日)

  一路走过,看到小区的来访车辆:一辆搬家公司的车、一辆入小区的出租车、若干装修公司的车......

  内心感叹:真是给本就不富裕的停车位雪上加霜啊。难怪路边都停满了车,甚至有乱停放在的现象。


  另外,小区内部还有一个幼儿园,对于业主来说,小朋友上学还是很方便的。


  值得一提的是,小区的楼栋可以随意出入,我连续看见好几个单元门都敞开着。

  随机转入了一栋高层,找到大堂面积很大。


  电梯上去之后,找到不少楼道里的要经过一片黑暗之后自己熄灯,房屋布局是“丁”字形的,交错分布长长的走廊,有个别楼道里还堆放了不少杂物。


  我也告知了业主的居住于感受,纷纷表示:小区物业一言难尽。

  正如我一路走来所看见的,主要有两个问题:停车难、车辆乱停放;不少单元门大敞,晚上也不关,安全隐私没确保。

  另外有业主表示:物业人力不足,只有几位大妈,大家后来牵头起来申请业主委员会自己管理,无奈屡屡遭拒。

  后来打听到,这个问题反映到了市里,政府给出了正式成立物业管理委员会的提议,但业主们不同意。

  最后,我们来想到小区的房价:

  蓉湖山水从7月份的17674元/㎡涨到19245元/㎡,涨了1571元/㎡,下半年涨幅约8.89%。


  2020年下半年蓉湖山水二手房挂牌走势 (数据来自:还乡客)

  再来想到二手房成交情况:

  小区挂牌均价(数据来自:贝壳找房)

  从贝壳上看,该小区的上海证券交易所均价为18498元/㎡,一个月没带看。

  看来,对于刚涨上来的价格,市场还必须时间来消化 。

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  卖二手房请务必要考虑到这些

  总的来说,就蓉湖山水而言,主要是物业问题,小区设计问题毕竟没法跟现在的商品房比较。

  这也是一些早期的商品房小区的通病。

  所以,如果要买二手房,要预先将目标小区理解确切,而不是只盯着房子本身,这样就能够预先对小区的缺失进行权衡考虑到,否则不会很大的影响你未来的居住于体验。

  至于对缺失的包容程度,主要看你心里的预期和对小区价值的评判。

  二手房和新房很大的区别在于物业,新房状态只能看物业品牌,靠口碑;二手房状态时,物业的重要性就显现出来了,直接影响居住于品质和二手房价。

  交易二手房的朋友,不要忽视物业管理和确保的价值。

  看完了区域和楼盘,回到最初的问题,区域利好对于二手房的价格而言否几乎兑现,各位实在呢?欢迎留言区内辩论~

  另外,有其他市场需求或建议,也可以给我们留言。我是你的眼,带上你领略无锡的楼盘万千。

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