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长租公寓的兴、困与解

2020-05-24来源:无锡房产网正文:长租公寓的兴、困与解

编者按:本文来自微信公众号“吴怼怼”(ID:esnql520),作者吴怼怼,36氪经授权公布。

房住不炒已是大势,租房这个大盘正在发生变化。与此同时,因资源优势,北上广浅一线城市持续不断更有年轻人涌入。      

政策支持,人口流动,以及新生代群体对生活品质的诉求和消费理念的转变,共同造就了长租公寓的初期繁荣。但问题也接踵而至,长租行业供应链条复杂,服务场景多元且周期长,如何完善标准化的机制成为破局之道。        

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3月19日,央视新闻频道和央视财经频道先后播出一条关于“我国长租公寓标准化建设提速”的报导。

报道从赵女士的个人经历切入,她在北京的一家互联网公司工作,因同住郊区,每天下班驾车要花费三、四个小时。 

她想在单位附近租住一套房子。相比起普通房源必须自己配备家电等诸多不便,赵女士在东直门附近找到了一套自如的长租公寓。两室一厅,70多平方米,两个月前翻新过。关键是,床、衣柜、电视等家具、家电基本齐备。

赵女士说,当初选择长租公寓,主要是为了避开黑中介,不必担心房租随意涨价、上当受骗。另外,还有安全以及品质的考量。

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赵女士个案背后,是租房这个大盘的变化,以及长租公寓的蓬勃发展。

中国的租赁市场由于起步发展较晚、市场收益率较低等因素,机构在其中的占比跟发达国家比起有较小差距。据了解,美国专业化租赁机构在租赁市场占比为60%左右,日本则高达87%。而在中国,这一比例还不到3%。

但情况正在发生变化。首先是政策的顶层设计,房住不油炸是大势所趋,租房新时代大幕冲破。在这样的背景下,租房为城市居民提供了另一种关于“家”的居住选择,符合居民住房需求的提高和行业政策的初衷,是房产行业发展的最重要方向。

央视的报道也谈到了,住建部已就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见,明确提出,希望发展规模化、专业化的住房租赁企业,鼓励出租人与承租人签定长期住房租赁合同,签定并履行3年以上住房租赁合同的,各地政府不应给与政策反对。为增进长租公寓市场良性发展,《租赁式住房装修技术规程》将于今年上半年公布并施行。

然后是人口的流动和新的青年群体对品质的执着。北上广深四大一线城市,以及杭州等这样的新一线城市以其资源优势不断更有人口流入。受限于一线城市位列高位的房价和严格的限购政策,相当大比例的外来人口必须自由选择租房的方式。这群人中,大部分是80后、90后和00后,这些群体其对生活品质的诉求和消费理念的改变,正在造就长租公寓的需求逐渐充沛。

虽然目前我国的租赁市场主流依旧是C2C模式,即房东与租客必要交易。同时C2B2C模式的发展也方兴未艾,即业主委托房子给品牌长租公寓,然后由品牌长租公寓统一翻新规整之后再向外租赁,比如自如、冠寓等长租公寓。

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从资产情况分类来看,长租公寓运营商现阶段主要是重资产运营和轻资产运营两种方式。从房屋集中度或者从物业产于来看,又有集中式公寓和分散式公寓之分。不管是哪一种,都在这两年步入了其产业风口。

但就在众多资本加持了这一赛道的同时,原本并不成熟的中国的居住于出租行业经常出现喧闹与浮躁。

首当其冲的是标准化之困。新派公寓创始人王戈宏曾深夜在微信朋友圈中发布长文,声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为,引起舆论注目。

行业标准的缺陷是导致种种恐慌的主要根源之一。长租公寓这个业态经常出现的历史并不宽,企业经营过程中物业的用于用途类似住宅,但经营不道德又类似于商业,和传统的酒店类似于。这就导致各地在长租公寓的验收中,有的参考住宅,有的参照商办公,有的参考酒店。标准不明,给建设、运营减少了不确定性。

长租公寓面对的最大困局,萌生于当前城市化很快发展时各类社会关系转变的大背景中。市场迅速增长的市场需求使住房租赁市场内生强烈扩张,但房屋租赁市场各类标准仍然尚待完善。

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令人欣慰的是,面临乱象各方都在行动,各类媒体始终在持续注目,相关部门又对租赁式住房组装技术规程的实施给出了具体时间点。

长租行业供应链条简单,服务场景多元且周期长,这就要求企业不仅要严把最终环节的空气检验质量,还要从源头和供应链上努力。

今年1月22日,长租公寓领域的代表自如与中国质量认证中心共同举行了“同住身体健康可持续发展”研讨会,并宣布启动战略合作,共同探索同住行业标准化建设。

央视新闻和财经频道关于“我国长租公寓标准化建设公里/小时”的这则报道主体来自自如租客赵女士的专访,画面就是对自如寓的摄制以及对上述研讨会的采拍。

报导指出,政府相关部门牵头长租公寓代表企业启动行业标准化建设,将绿色环保带入行业发展理念,为同住者获取健康安全的居住于环境。

那么,长租公寓如何做到标准化?以自如的做法为观察窗口,我们可以管窥一二。

管理专业化:落成TQM (全面质量管理)体系,这也是TQM首次应用于长租领域。自如品质管理中心负责人刘秋实解释过自如的TQM,牵涉到从研发质量管理、供应商质量管理、物料质量管理、施工质量管理、成品质量管理、售后服务管理、质量改进管理等所有环节。

以TQM体系为保障,自如也发售了行业内缴个保障同住空间环保健康的企业标准—「深呼吸」标准。深呼吸房源可以说是行业迈向新标准化的第一步,第一批“深呼吸”系列产品已于2018年11月上线,从家具板材、翻新材料、施工过程到空气检测测和空置期管理等层层未尽,空置30天且空气检测合格才能上线租赁。

据了解自如目前“深呼吸”系列已经过7项功能空间、23项实验测试、49项材质检测、56件家具/家居检测、707个检测点位,在施工标准、配置标准、家具标准、主材标注、空气身体健康标准等59项企业标准,并且其深呼吸2.0项目也已在研发中,将全面深度升级产品。

产品线标准化:长租产品以主要定位服务大学毕业生的自如友家和服务家庭、情侣的自如整租两大分散式产品线为核心,配合服务低收入白领阶层的集中式产品自如寓。

智慧标准化:在手机APP上就能构建在线租房、去找房、预约修理、请求保洁,这些功能对于自如来说已然是「常态」。按照自如CEO熊林的众说纷纭,是沿着两个方向去做,一是做物和资产的互联网;二是不断前进服务的互联网化。

如熊林所说,未来同住的房子认同是有情感有服务的。今后,人们的居住于以及社区服务将会转入到万物网络时代,转入到一个智慧化的时代。有「感情」的房子意味著对个性化服务将明确提出更高更具体以及更智能的拒绝。这条路很难,挑战也非常大。

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作为国民经济的支柱产业,房地产行业在过去中国经济发展历程中充分发挥了最重要的引擎起到。

快速发展之后,如今城市的年轻人租房的周期将越拉越长,住房出租市场将成为构建“寄居有所居于”的最重要载体之一。

车站在长租公寓的风口,只有行业付出代价「痛点」,让政策与市场共同发力,建立起科学健全的标准机制,才能回头得更远,更务实。