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地王2019:暂缓入市与亏本促销

2020-07-09来源:无锡房产网正文:地王2019:暂缓入市与亏本促销

  2019年,楼市深度调控期,昔日出场自带光环的地王,步入了周转和盈利的双重压力,部分曾经的高价地暂缓入市,房企亦“见风使舵”转换策略。地王盛名,历尽负累。“赌式”进场之后又当如何退场?
 
  “低溢价、高流拍,土地市场的地王潮已一去不复返。”1月4日,一位研究机构分析人士对时代周报记者表示,过去一年,楼市的稳定态度,土地市场感官显著。
 
  近日,克而瑞最新出炉的2019年房企新增货值排行榜显示,1?12月销售百强房企新增货值超9.7万亿元,较2018年下降10%左右。
 
  百强房企中,49%的企业拿地金额较2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上,慎重的态度一览无遗。
 
  楼市深度调控期,昔日出场自带光环的地王,也步入了周转和盈利的双重压力。
 
  时代周报记者发现,散布在北京、上海、广州、苏州等地的多个地王项目,患上了入市“拖延症”,部分2016年转让的地王,至今仍未开盘时间表。
 
  克而瑞研究中心统计数据则表明,北京、杭州已入市的地王,约有七成面临亏损,厦门则是盈亏参半。广州地王的日子稍微好过,地王亏损的比重不足一成,但仍有项目盈利承压。
 
  “跑货型的地王,自由选择保本或者亏钱卖掉,尽快回笼资金,另有部分企业还在苦熬,但楼市降温期比较宽,财务成本也在滚雪球,未来利润空间已大大缩小。”1月4日,易居中国研究院副院长杨红旭对时代周报记者分析称之为。
 
  部分地王暂缓入市
 
  拿地时众星捧月,入市前关山阻隔。这是目前一些地王的真实写照。
 
  2016年9月,苏州限购后的首场土拍中,仁恒以20.67亿元夺下苏地2016-WG-46号地块,成交价楼面价3.87万元/平方米,溢价率81.03%,创下区域地王纪录。
 
  2020年伊始,苏州古城耦园旁、相门城墙脚下的仁恒前地王,正在热火朝天地施工建设中。地块规划显示,住宅部分将打造成联排别墅和独栋别墅。
 
  不过,对于项目入市销售情况,1月3日,仁恒置地苏州公司涉及负责人回复时代周报记者:“暂时还没明确的时间表。”
 
  在广州珠江后航道边,一幅刷新广州土地市场最低单价纪录并保持至今的地王项目,同样开发延缓,尚未入市。
 
  2017年3月,时代中国力压万科、华润等24家房企,以总价20.37亿元、楼面地价约5.54万元/平方米摘得石岗路AH051028地块,刷新广州最高单价纪录。
 
  近日,时代周报记者探访该地块时,看到工地内已建出一幢高出围墙的建筑,工作人员向记者透漏,这是地块内规划的学校,整个项目估计还要两年才能建好,至于什么时候开始卖房,他表示并不确切。
 
  对于该地王的利润空间,外界为开发企业捏一把汗,但时代中国方面所持悲观态度,该公司董事会主席及行政总裁岑钊雄曾对此媒体,“不觉得这块地买贵了”并预估“能带来不错的报酬”。
 
  与时代中国夺下广州三高单价地王类似,融信将上海静安地王收入囊中后,也频被质问散户时间和盈利前景。
 
  2016年8月,融信中国以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价、139%溢价率,进帐上海静安区中兴社区地王项目,创下土地成交价史上最贵地王纪录。
 
  时至今日,该地王仍未开盘入市,业内甚至估算项目开发周期会超过50个月以上。
 
  近日,一位房企业内人士向时代周报记者回应,拿地时,“面粉”价格显著低于“面包”,在当前较为苛刻的限价背景下,推盘即意味著“赔本”。
 
  1月3日,就项目研发节奏等问题,融信中国相关人士对此时代周报记者称之为,项目具体由万科策画。
 
  1月6日,万科上海公司相关人士告诉时代周报记者,暂时没有散户时间表,有最新消息不会及时告知。
 
  部分项目销售不欠佳
 
  综观行业,不少入市的地王确实陷入了滞销或亏本的窘境。
 
  “本来想以时间换空间,但现在显然,禁售没有放开的迹象,价格的天花板在那里,要么是之后溶解资金,要么是微利或者亏本入市。”1月4日,上海中原地产市场分析师卢文曦对时代周报记者表示。
 
  在克而瑞统计资料北京已入市的16个典型地王项目中,入市最快的平谷区单价地王项目北京岭秀,拿地时楼面价高达1.43万元/平方米,平均值销售均价才2.12万元/平方米,低于转让协议中规定的“商品住房销售均价2.60万元/平方米”。
 
  除了北京远郊地王受到“冷遇”,上海郊区地王同样遭遇滞销,盈利空间有限相当严重。
 
  最为典型的顾村板块地王央玺项目,在禁售“紧箍咒”下,项目售价被压至6.20万元/平方米左右,而该项目的拿地楼板价已低达5.37万元/平方米。
 
  该项目首次散户发售的344套房源,散户当日只卖出了80套,去化率低至23%。此后,项目打出“买房送来宝马”的营销噱头,去化展现出依旧平平。
 
  一路南下到广州楼市,中冶置业欲用地王来撬动城市布局的踢法,当前正面临着重重考验。
 
  2016年8月以及11月,中冶置业斥资67.49亿元,售予坐落于黄埔区和海珠区的两幅地王,拿到转入广州市场的“入场券”。其中,海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折算楼面地价4.26万元/平方米。
 
  1月1日,时代周报记者以购房者身份探访了海珠区的中冶逸�Z公馆,由于并未购票,项目保安逃离现场了记者,该项目归属于验资看房。
 
  随后,售楼处工作人员向时代周报记者讲解,项目在售的是简单面积在700~1000平方米的低密度住宅,总价在5000万元左右,预约看房要先进行“千万资产验资”,这无疑大幅提高了看房门槛。
 
  广州市国土房管局官方网站阳光家缘看见,2019年12月20日,中冶逸�Z公馆发给了共计45套住宅的预售证。截至1月6日,该项目的已售总套数仍显示为0。
 
  房企策略改变
 
  统计数据显示,在被称之为“地王年”的2016年,全年问世了超过350宗单价和总价地王。这一井喷之势在此后数年慢慢被弱化,不过地王并未完全销声匿迹。
 
  “目前来看,大致有三个时间段内的地王会比较难过。2016年2季度到4季度,经常出现在一线、强二线、东部个别三线以及都市圈的地王;2017年,二线城市问世的部分高价地;以及2017年下半年到2018年上半年,楼市热度传导到三四线,拍出的一些高价地。这其中许多地王都被套住了。”杨红旭回应。
 
  1月5日,中国城市发展研究院投资部主任刘澄向时代周报记者回应,地王项目盈利依赖于土地市场价格不断攀升。
 
  刘澄认为,目前,房地产正处于整体平稳阶段,地王很难通过市场化手段获得预期收益,房企更多依赖政策设施调整或与政府协商其他条件来推展地王项目运作。
 
  对于摘获地王的房企来说,在积极抢收与静待时机之间,面对抉择。
 
  1月4日,一家中型房企的区域营销负责人告诉他时代周报记者,总体来看,公司早于几年拿的地王项目入市情况都在预料之中,但近两年,拿地更趋理性了,通过合作、收购等方式获得土地的比重也在加大。
 
  事实上,随着热点城市“缩房价、竞地价、竞谦和、竞方案”等拿地规则的变化,很多房企已转变自身的发展策略。
 
  “大型城市,尤其是一线城市的研发边界已经奠定,新增土地供应增加是既定事实。如果单一通过招拍挂拿地开发,成本会比较高。”卢文曦分析称之为,公开市场土地难觅的情况下,不少企业将战场改向了旧城改造和收收购等方向。
 
  回顾过去一年,龙头房企竞相“抢滩”旧改为。
 
  以广州市场为事例,2019年参与旧改的除了保利、富力、时代、奥园、越秀等本土房企,也包括升龙集团等外来房企。其中,升龙在广州倒数夺下4个旧改为村,投资额最低约200亿元。
 
  同时,缴收购市场展现出活跃。
 
  融创收购董家渡项目、世茂拟收购福晟项目资产包等,从多起并购案来看,房企的收并购对象已经逐渐从小鱼变成了有一定规模的大鱼,收并购也转入了“大鱼吃大鱼”的阶段。
 
  审慎且多渠道拿地的情况下,克而瑞地产研究分析指出,2019年,百强房企的土地成交量不及上年同期,预计2020年的土地市场成交量也难以大幅增长。
 
  其指出,从资金层面看,房企融资环境高度紧绷,“钱紧”依旧,拿地态度愈加慎重,预计2020年的土地市场大概率也会保持低位运营。

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